חושבים לקנות נכס בקפריסין? אתם לא היחידים. קפריסין ממשיכה לבלוט בשנת 2025 כיעד מבוקש להשקעות נדל״ן בזכות הקסם הים תיכוני שלה, החברות באיחוד האירופי ותוכניות המגורים על בסיס השקעה. בין אם אתם משקיעים זרים, גמלאים, תושבים או רוכשים מקומיים, המדריך הזה מציע לכם מידע עדכני על ההיבטים המשפטיים, המיסוי, סוגי הנכסים ותהליך הרכישה – כדי שתוכלו להשקיע בחכמה, להימנע מטעויות נפוצות ולצעוד בביטחון במסע לרכישת הנכס שלכם באי.
למה קפריסין היא מוקד נדל״ן לוהט בשנת 2025
אור שמש ואורח חיים ים תיכוני
בקפריסין שורר אקלים ים תיכוני עם כ-300 ימי שמש בשנה, מה שהופך אותה ליעד מושלם למי שמחפש חיים בחוץ לאורך כל השנה ואורח חיים פעיל ותוסס. כחלק מהאיחוד האירופי, היא מציעה יציבות ונוחות לרוכשים אירופיים.
פעילות גבוהה של רוכשים זרים
נכון לאמצע 2025, כ-41% מעסקאות הנדל״ן בקפריסין בוצעו על ידי רוכשים זרים – נתון שמצביע על ביקוש בינלאומי חזק. עניין זה נובע בחלקו מתוכניות מגורים הקשורות להשקעות.
תוכנית הוויזה הזהובה
השקעה של 300,000 אירו ומעלה בנדל״ן מזכה אתכם בתושבות קבע בקפריסין, ולאחר שמונה שנים ניתן להגיש בקשה לאזרחות.
עליית מחירים ותשואות יציבות מהשכרה
מחירי הנדל״ן למגורים בקפריסין עלו ב-4.8% לעומת השנה הקודמת (נכון לרבעון הראשון של 2025). במקביל, תשואות השכירות הממוצעות נעות בין 4% ל-6%, מה שהופך את ההשקעה לנכס מניב משתלם.
סוגי נכסים למכירה בקפריסין
בין אם אתם מחפשים בית נופש על החוף, דירה מודרנית בעיר או השקעה ארוכת טווח, שוק הנדל״ן בקפריסין בשנת 2025 מגוון מאוד. בחירת סוג הנכס והמיקום הנכון חשובה כדי להתאים את הרכישה למטרות האישיות והכלכליות שלכם.
דירות, וילות ודירות יוקרה
- דירות: נמצאות גם בערים וגם באזורים חופיים, ומתאימות להשכרה קצרת טווח ולמגורים נוחים ללא תחזוקה גבוהה. בעיר פאפוס, לדוגמה, ניתן למצוא דירות במיקומים נוחים החל מ-180,000 אירו, עם ביקוש גבוה מצד תיירים ונומדים דיגיטליים.
- וילות: קפריסין ידועה בוילות פרטיות, במיוחד באזור פאפוס, שם ניתן למצוא בתים עם נוף לים, קהילות סגורות ופרויקטים שמתאימים למגורי קבע ולנכסי נופש. טווח המחירים נע בדרך כלל בין 350,000 ל-700,000 אירו, בהתאם למיקום ולמתקנים.
- דירות יוקרה: בערים החופיות כמו לימסול ופאפוס נבנים כיום מגדלי יוקרה עם שירות קונסיירז׳, בריכות משותפות ואטרקטיביות להשקעה. פרויקטים אלו מושכים משקיעים בינלאומיים המחפשים תשואה והשבחה עתידית.
נכסים חדשים לעומת נכסי יד שנייה
- נכסים חדשים: פרויקטים חדשים, בעיקר סביב פאפוס ולרנקה, מציעים עיצוב חסכוני באנרגיה ובנייה באיכות גבוהה. הם פופולריים בקרב תושבי חוץ, ואם הנכס משמש למגורים עיקריים – ניתן ליהנות ממע״מ מופחת של 5% לפי החוק הקפריסאי.
- נכסי יד שנייה: לרוב נמצאים באזורים עירוניים ותיקים או בכפרים, ומציעים לעיתים קסם אותנטי וערך משתלם. בשכונות ההיסטוריות של פאפוס ניתן למצוא מחירים נוחים יותר, אך יש לקחת בחשבון צורך בשיפוצים ובדיקת בעלות מדויקת.
נדל״ן עירוני לעומת נדל״ן חופי
- עירוני: ערים כמו ניקוסיה מתאימות למקצוענים, מקומיים ומשכירים לטווח ארוך. מדובר בבחירה טובה להשבחה יציבה ולביקוש שכירות קבוע.
- חופי: עיירות חוף כמו פאפוס ופרוטארס מציעות תשואות גבוהות מהשכרה עונתית, בעיקר בעונת התיירות. פאפוס בולטת בזכות שילוב של איכות חיים, תשתיות מצוינות ונגישות לבתי ספר ובתי חולים בינלאומיים – מה שהופך אותה לבחירה אידיאלית לגמלאים ולמשפחות.
מי יכול לקנות נדל״ן בקפריסין (אזרחים אירופאים ולא אירופאים)
קפריסין היא אחד משוקי הנדל״ן הפתוחים ביותר בים התיכון. בין אם אתם אזרחי האיחוד האירופי ובין אם משקיעים מחוצה לו, תוכלו לרכוש נכס באופן חוקי – אך התהליך וההגבלות משתנים מעט בהתאם למעמד שלכם.
אזרחים אירופאים - פחות מגבלות ואישור מהיר
אם אתם אזרחי מדינה השייכת לאיחוד האירופי או לאזור הכלכלי האירופי, אתם רשאים לרכוש כל כמות של נכסים בקפריסין – למגורים, לעסקים או להשקעה. אין צורך באישור מיוחד או באישור שהייה, אך יש לרשום את הרכישה במשרד רישום המקרקעין המחוזי.
אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי - חוקי אך עם תנאים
- גם אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי רשאים לרכוש נכסים בקפריסין, אך קיימות מגבלות מסוימות:
- ניתן לרוב לרכוש דירה, בית אחד או מגרש ששטחו אינו עולה על 4,014 מ״ר.
- יש להגיש בקשה רשמית למועצת השרים לאישור הרכישה – לרוב האישור ניתן תוך 30 עד 45 יום.
- אם הרכישה מתבצעת באמצעות חברה הרשומה בקפריסין, ייתכן שהמגבלה הזו לא תחול.
- מידע חשוב (עדכון לשנת 2025): בשנים האחרונות קפריסין הקלה את תהליכי האישור למשקיעים זרים אמינים, במיוחד באזורים בעלי ביקוש גבוה כמו פאפוס ולימסול.
תושבות דרך השקעה בנדל״ן (תושבות קבע)
קפריסין מציעה מסלול מהיר לתושבות קבע עבור משקיעים שאינם תושבי האיחוד האירופי, בתנאי שהם:
משקיעים לפחות 300,000 אירו + מע״מ בנדל״ן למגורים חדש
מוכיחים הכנסה קבועה (לדוגמה 30,000 אירו לשנה + 5,000 אירו לכל תלוי משפחתי)
משתמשים בנכס כמקום מגוריהם הקבוע
המסלול הזה פופולרי במיוחד בקרב גמלאים, משקיעים מהמזרח התיכון ויזמים דיגיטליים המחפשים בסיס אירופי עם יתרונות מס ונוחות חיים.
האם ניתן לקבל אזרחות?
כן – לאחר שבע שנות מגורים חוקיים, או חמש שנים אם אתם תורמים באופן פעיל לכלכלה (למשל באמצעות עסק מקומי או בעלות ממושכת על נכסים), תוכלו להגיש בקשה לאזרחות קפריסאית. לכן קפריסין מושכת לא רק משקיעים בנדל״ן אלא גם משפחות המעוניינות בהעתקת מגורים לטווח ארוך.
שלב אחר שלב: תהליך רכישת נדל״ן בקפריסין
בין אם אתם משקיעים, גמלאים או משפחה שמתכננת לעבור, תהליך רכישת הנכס בקפריסין פשוט יחסית – במיוחד כשיש ליווי משפטי ונדל״ני מקצועי. כך זה עובד:
שלב 1 - מציאת הנכס המתאים
רוב הרוכשים מתחילים בשיתוף פעולה עם סוכן או יזם נדל״ן מקומי. באזור פאפוס תוכלו למצוא גם פרויקטים חדשים וגם נכסים יד שנייה באזורים מבוקשים כמו קאטו פאפוס, ירוסקיפו וכלורקה.
אתרים כמו Bazaraki ו-BuySell Cyprus, או עבודה ישירה מול יזמים כמו Luma , מאפשרים גישה למודעות עדכניות, סיורים וירטואליים וביקורים בשטח.
שלב 2 - עורך דין עצמאי
שכירת עורך דין קפריסאי עצמאי (שאינו קשור למוכר או ליזם) היא שלב קריטי. עורך הדין שלכם יבצע:
בדיקת בעלות וזכויות על הנכס
וידוא שאין שעבודים או עיקולים
עריכת ובדיקת חוזים
רישום העסקה במשרד רישום המקרקעין
טיפ מקצועי: עיכובים בהנפקת טאבו הם תופעה מוכרת בקפריסין. ודאו שעורך הדין בודק אם הטאבו כבר הונפק או נמצא בשלב רישום סופי.
שלב 3 - חתימה על הסכם מכר
לאחר שכל הבדיקות מסתיימות, הצדדים חותמים על חוזה מכר. נהוג לשלם פיקדון ראשוני של 5,000 עד 10,000 אירו לשמירת הנכס, ולאחר מכן מקדמה של 20% עד 30%.
את החוזה יש להחתים ולרשום במשרד רישום המקרקעין תוך 60 יום כדי לשמור על זכויותיכם החוקיות.
שלב 4 - רישום ותשלום יתרת הסכום
היתרה משולמת בשלבים או במלואה, לפי ההסכם. לאחר מכן:
החוזה נרשם רשמית
משולמים מסי העברה ודמי בולים
הטאבו (אם קיים) מועבר על שמכם
במקרה של פרויקטים בבנייה, הטאבו מונפק רק לאחר סיום הבנייה – אך זכויותיכם מוגנות דרך רישום החוזה.
שלב 5 - קבלת מפתחות ורישום שירותים
לאחר השלמת התשלום וההליכים המשפטיים, תקבלו את המפתחות לנכס. עורך הדין או הסוכן יסייעו לכם ב:
רישום חשבונות חשמל ומים
תשלום אגרות עירייה ואיסוף פסולת
הגשת בקשה לתושבות, אם רלוונטי
עלויות ומיסים בקפריסין שצריך לדעת ולהכיר
רכישת נכס בקפריסין כוללת עלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה עצמו. הנה פירוט ברור שיעזור לכם לתכנן נכון ובביטחון.
| העלות | –שיעור | / הערות
|---|---|
| מס בולים | – 0% על 5,000 האירו הראשונים – 0.15% על סכומים בין5,001 | ל-170,000 אירו – 0.20% על סכומים מעל 170,000 אירו. תקרה כוללת: 20,000 אירו.
| דמי העברה | (נכסי יד שנייה) – 3% עד85,000 | אירו – 5% בין 85,001 ל-170,000 אירו – 8% על סכומים מעל 170,000 אירו. מופחתים ב-50% אם מדובר בנכס יד שנייה ללא מע״מ.
| מע״מ | – רגיל: 19% על נכסים חדשים – מופחת:5% | על 130 מ״ר ראשונים אם הנכס משמש למגורים עיקריים (בכפוף לסף שווי כולל של עד כ-475,000 אירו).
| שכר טרחה | משפטי ונוטריון – לרוב 1% עד 2% ממחיר הנכס, עבור בדיקות משפטיות וניסוח חוזים. עלותנוטריון | היא קבועה או סמלית (50–150 אירו למסמך).
| מסים | מקומיים – מסים עירוניים שנתיים על בסיס ערכי רישום מקרקעין משנת2013 | , דומים במבנה למס מועצה בבריטניה.
דוגמה 1: נכס יד שנייה בשווי 300,000 אירו
מס בולים:
5,000 אירו ראשונים – 0
165,000 אירו הבאים – 247.50 אירו
130,000 אירו הנותרים – 260 אירו
סה״כ מס בולים: 507.50 אירו
דמי העברה:
85,000 אירו × 3% = 2,550 אירו
85,000 אירו × 5% = 4,250 אירו
130,000 אירו × 8% = 10,400 אירו
סה״כ = 17,200 אירו → מופחת ב-50% = 8,600 אירו
דוגמה 2: נכס חדש בשווי 400,000 אירו
- מע״מ (5%): אם עומד בתנאי המגורים העיקריים ובמגבלות השטח/שווי – עד 350,000 אירו נהנים מההנחה.
- מע״מ (19%): אם לא עומד בתנאים – חל מע״מ מלא של 76,000 אירו.
נקודות חשובות לרוכשים בשנת 2025
מע״מ חל רק על נכסים חדשים, לא על נכסי יד שנייה. אם חל מע״מ – בדרך כלל לא נגבים דמי העברה.
שיעור המע״מ המופחת של 5% מוגבל לשטח של 130 מ״ר ולשווי כולל של עד כ-475,000 אירו. אם תמכרו את הנכס או לא תשתמשו בו למגורים עיקריים במשך 10 שנים, תידרשו לשלם את ההפרש (14%).
מס בולים יש לשלם בתוך 30 יום ממועד החתימה – אי תשלום במועד עלול לעכב את רישום הנכס.
תמיד מומלץ להשתמש בעורך דין רשום ומנוסה שיבצע חישוב מדויק של כל העלויות.
למה זה חשוב לרוכשים שעובדים עם Luma
מכיוון שלומה היא יזם נדל״ן בפאפוס, רוב הרוכשים מתעניינים בנכסים חדשים. לכן:
המע״מ רלוונטי יותר מדמי ההעברה, במיוחד אם אתם זכאים לשיעור המופחת.
חשוב לבדוק את מגבלות השטח והשווי מראש כדי לנצל את ההטבה המקסימלית.
עבור מי שבוחר בנכס יד שנייה, דמי ההעברה הופכים להיות העלות המרכזית הנוספת, לצד מס הבולים ושכר הטרחה המשפטי.
משכנתאות ואפשרויות מימון בקפריסין
למרות שרבים מהרוכשים בקפריסין רוכשים נכסים במזומן, אפשרויות המימון באמצעות משכנתא הולכות והופכות לאטרקטיביות יותר – במיוחד עבור משקיעים שאינם תושבים המעוניינים לשמור על נזילות או למנף את השקעתם. הנה מה שכדאי לדעת בשנת 2025.
האם זרים יכולים לקבל משכנתא בקפריסין?
כן – גם אזרחי האיחוד האירופי וגם אזרחים שאינם מהאיחוד יכולים להגיש בקשה למשכנתא בבנק קפריסאי מקומי, אם כי התהליך פשוט יותר עבור אזרחי האיחוד. הדרישות והקריטריונים משתנים בהתאם למעמד המגורים, הרקע הפיננסי והבנק הנבחר.
תנאי המשכנתאות בשנת 2025
נכון לשנה זו, רוב הבנקים המקומיים מציעים:
יחס הלוואה לערך (LTV): עד 70% לתושבי האיחוד האירופי, ו-60%–65% לרוכשים שאינם מהאיחוד.
ריבית: בין 3.5% ל-5%, בהתאם לאורך התקופה, המטבע ופרופיל הלווה.
משך ההלוואה: לרוב בין 15 ל-30 שנה.
מטבע ההלוואה: בדרך כלל באירו, אך לעיתים גם בליש״ט או בדולר אמריקאי לרוכשים זרים.
מסמכים נדרשים
להגשת בקשה למשכנתא בקפריסין תידרשו לרוב להציג:
דרכון בתוקף או תעודת זהות לאומית
הוכחת הכנסה (תלושי שכר או דוחות מס)
דפי חשבון בנק (6–12 חודשים אחרונים)
דוח הערכת שווי הנכס
חוזה רכישה או הזמנה חתום
אישור על ההון העצמי שאתם משקיעים (בדרך כלל 30%–40%)
חלק מהבנקים דורשים פתיחת חשבון מקומי או שמירת יתרה מינימלית במהלך תקופת ההלוואה.
מימון דרך הקבלן
במקרים מסוימים יזמים יוכלו להציע מספר אופציות מימון באמצעות גורם שלישי
לעיתים תשלום על הנכס מחולק למספר תשלומים לאורך תקופת הבנייה
ללא ריביות ולעיתים עם עלויות שירות מינימליות
חלונות תשלום מסוימים לאחר סיום הבנייה
ניתן לשקות אופציות אלו בבדיקה עם יזם הנדלן ישירות
שיקולים לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי
- שינויים בשערי מטבע עלולים להשפיע על גובה ההחזרים אם ההכנסה שלכם במטבע אחר.
- נדרש לרוב הון עצמי גבוה יותר (35%–40%).
- אישור המשכנתא עשוי להימשך 4–6 שבועות, לכן כדאי להתחיל מוקדם בתהליך.
המקומות הטובים ביותר לרכישת נדל״ן בקפריסין
קפריסין מציעה מגוון אזורים המתאימים לסוגים שונים של רוכשים – מהשקעות עם תשואה גבוהה ועד לבתים משפחתיים או בתי נופש לגמלאים. מיקום הנכס הוא גורם מרכזי בהחלטה.
פאפוס – אורח חיים, היסטוריה וביקוש גבוה
פאפוס ממשיכה להיות מהאזורים המבוקשים ביותר בשנת 2025. העיר משלבת חופים מרהיבים, מורשת תרבותית ושדה תעופה בינלאומי, ומציעה שילוב בין איכות חיים לערך השקעה.
פרופיל רוכשים: משקיעים זרים, גמלאים ומשפחות.
טווח מחירים ממוצע: דירות מודרניות 180,000–250,000 אירו; וילות החל מ-350,000 אירו.
יתרונות: ביקוש גבוה להשכרה תיירותית, בתי ספר בינלאומיים, מערכת בריאות מצוינת ופרויקטים מתמשכים.
למה כדאי: שילוב מאוזן בין סגנון חיים לתשואה, עם עליית ערך יציבה.
לימסול – מרכז העסקים וההשקעות
לימסול היא המרכז הפיננסי והקוסמופוליטי של קפריסין, ומציעה פרויקטים יוקרתיים, מגדלי מגורים ונגישות למגזרי הספנות והעסקים.
פרופיל רוכשים: משקיעים אמידים, אנשי מקצוע ותושבי חוץ.
טווח מחירים ממוצע: מהגבוהים בקפריסין, דירות על קו הים החל מ-400,000 אירו ומעלה.
יתרונות: תשואות חזקות באזורים עסקיים, חיי לילה עשירים ותרבות פעילה.
למה כדאי: מתאימה להשקעות יוקרה ולאסטרטגיות השכרה קצרות טווח.
לרנקה – מחירים נוחים וצמיחה מואצת
לרנקה מציעה כניסה נגישה יותר לשוק בהשוואה ללימסול ופאפוס, אך נהנית מקישוריות בינלאומית בזכות שדה התעופה הראשי של קפריסין.
פרופיל רוכשים: מתאים למשקיעים עם תקציב מוגבל.
טווח מחירים ממוצע: דירות 150,000–220,000 אירו.
יתרונות: פרויקטי פיתוח עירוניים, שדרוג המרינה וביקוש גובר להשכרה.
למה כדאי: מחירים נמוכים, תשתיות טובות וצמיחה ארוכת טווח.
ניקוסיה – הבירה והשוק המקומי
ניקוסיה, בירת קפריסין, מציעה יציבות וביקוש עקבי לשכירות, אך חסרה את היתרון של קו החוף.
פרופיל רוכשים: מקומיים, אנשי מקצוע ותושבים לטווח ארוך.
טווח מחירים ממוצע: דירות 130,000–200,000 אירו.
יתרונות: מוסדות ממשלה, אוניברסיטאות ופעילות עסקית.
למה כדאי: עליית ערך יציבה ופחות תנודתיות לעומת אזורי החוף.
| מיקום | –מתאים | ל | – מחיר דירה ממוצע– | יתרונות
|---|---|---|---|
| Paphos | Retirees, investors, families | €180,000–€250,000 | Lifestyle + ROI balance |
| Limassol | Professionals, premium investors | €400,000+ | Luxury, business hub |
| Larnaca | Budget-conscious buyers | €150,000–€220,000 | Growth potential |
| Nicosia | Locals professionals | €130,000–€200,000 | Stable long-term demand |
סיכונים ונורות אזהרה שכדאי להכיר לפני שקונים נכס בקפריסין
קפריסין מציעה הזדמנויות מצוינות, אבל חשוב לקנות בזהירות ובמודעות. הכרת הסיכונים מראש תעזור לכם לשמור על ההשקעה ולמנוע טעויות יקרות.
עיכובים ברישום טאבו
אחת הבעיות הנפוצות היא עיכוב בקבלת שטר הבעלות (טאבו). במקרים מסוימים הקונים כבר גרים בנכס אך לא יכולים להעביר בעלות במשך שנים, בגלל מסמכים חסרים, משכנתה קיימת על שם הקבלן או עיכובים מצדו.
איך להגן על עצמכם:
– תמיד בדקו אם לטאבו כבר הונפק שטר בעלות
– ודאו שעורך הדין שלכם רושם את חוזה המכירה בלשכת רישום המקרקעין בזמן החוקי
– הימנעו מנכסים שיש עליהם בעיות משפטיות או חובות פתוחים
משכנתאות או חובות על שם הקבלן
ישנם מקרים שבהם לנכס חדש יש משכנתה של הקבלן. אם הקבלן לא יעמוד בתשלומים, הבנק יכול לתבוע את הנכס גם אם כבר רכשתם אותו.
איך להגן על עצמכם:
– בקשו מעורך הדין לבצע בדיקה בלשכת רישום המקרקעין
– ודאו שאין משכנתה או עיקולים על הנכס לפני החתימה
– עבדו רק עם קבלנים מוכרים ובקשו שקיפות מלאה
סיכונים ברכישת נכס “על הנייר”
קנייה של נכס לפני סיום הבנייה יכולה להיות משתלמת, אך גם מסוכנת – עיכובים, שינויים בתכנון או בעיות כספיות של הקבלן.
איך להגן על עצמכם:
– בחרו קבלנים בעלי ניסיון ומוניטין טוב
– הקפידו שהתשלומים יהיו מדורגים לפי התקדמות הבנייה
– אל תשלמו את כל הסכום מראש
קנייה בצפון קפריסין
נכסים בצפון קפריסין (האזור הכבוש) מורכבים משפטית. חלקם בנויים על אדמות של יוונים קפריסאים שגורשו, ועלולות להיווצר מחלוקות בעתיד. בנוסף, אין הכרה בינלאומית מלאה בבעלות על נכסים שם.
איך להגן על עצמכם:
– השקיעו רק באזור הרפובליקה של קפריסין (הדרום), שבו הזכויות מוגנות בחוק האירופי
היעדר ייעוץ משפטי עצמאי
חלק מהקונים משתמשים בעורך הדין של הקבלן בלבד – דבר שיוצר ניגוד עניינים. בלי ייעוץ עצמאי, אתם עלולים לחתום על חוזה שמגן על המוכר ולא עליכם.
איך להגן על עצמכם:
– תמיד שכרו עורך דין עצמאי משלכם
– ודאו שהוא רשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין
– לעולם אל תחתמו על מסמך שאינכם מבינים במלואו
שורה תחתונה
שוק הנדל״ן בקפריסין בטוח ואטרקטיבי כאשר מבצעים בדיקות מקדימות בצורה נכונה. רוב הבעיות נוצרות כשקונים ממהרים או מדלגים על שלבי הבדיקה המשפטית.
האם כדאי לקנות נדל״ן בקפריסין כהשקעה?
קפריסין היא לא רק יעד לחיים נוחים — היא גם שוק השקעות נדל״ן חזק. עם עלייה בערכי הנכסים, תשואות שכירות טובות וביקוש בינלאומי מתמשך, האי ממשיך למשוך משקיעים גם בשנת 2025.
פוטנציאל הכנסה משכירות
- – השכרות קצרות טווח (כמו Airbnb) בערים חופיות כמו פאפוס ולימסול מניבות לרוב תשואה של 6–8% בשנה, בעיקר בעונת התיירות (מאי–אוקטובר)
- – השכרות לטווח ארוך (חוזים שנתיים) מניבות בדרך כלל 4–6% בשנה, עם ביקוש קבוע מצד תושבים זרים, סטודנטים ואנשי מקצוע
- – פאפוס מתאימה במיוחד לפנסיונרים ולתיירים, בעוד שלימסול מציעה תשואות גבוהות יותר במגזר היוקרתי והעסקי
מגמות עליית ערך
- – מחירי הנדל״ן בקפריסין עלו בכ־4.5–5% בשנה בתחילת 2025
- – פרויקטי תשתית חדשים, הרחבות שדות תעופה וצמיחת התיירות ממשיכים לתמוך בעליית הערך לטווח ארוך
- – אזורים חופיים כמו פאפוס ולימסול מובילים את מגמת העליות, ולרנקה מצמצמת פערים בזכות פרויקטים חדשים
תיירות וביקוש לשכירות
קפריסין קיבלה שיא של תיירים בשנת 2024, והמגמה נמשכת גם ב־2025. זה יוצר ביקוש חזק לנכסי נופש, במיוחד בפאפוס, פרוטאראס ואיה נאפה.
משקיעים שרוכשים דירות או וילות במיקום מרכזי קרוב לחוף נהנים מתפוסה גבוהה וממחירים טובים בעונת הקיץ.
אסטרטגיית יציאה ושוק יד שנייה
שוק הנדל״ן בקפריסין נחשב נזיל, עם ביקוש יציב מצד קונים מקומיים וזרים. נכסים באזורים מבוקשים עם טאבו רשום נמכרים מהר יותר ובמחירים טובים יותר.
דגשים חשובים למכירת נכס מוצלחת:
– נכסים עם טאבו רשום נמכרים מהר ובערך גבוה יותר
– בתים באזורים בינלאומיים פופולריים (כמו פאפוס) מושכים יותר קונים זרים
– ערך המכירה גבוה יותר בנכסים מתוחזקים היטב ובפרויקטים עם מתקנים מודרניים
תובנת השקעה
בשנת 2025 קפריסין ממשיכה להציע שילוב של תשואות שכירות יציבות וצמיחה ארוכת טווח – במיוחד לאלו שמשקיעים באזורים החופיים כמו פאפוס.
שאלות ותשובות - רכישת נכס בקפריסין
האם משקיעים זרים יכולים לרכוש נכס בקפריסין?
כן, גם אזרחי האיחוד האירופי וגם מי שאינם אזרחי האיחוד יכולים לרכוש נדל״ן בקפריסין באופן חוקי.
עבור אזרחי האיחוד אין הגבלות כלל, בעוד שאזרחים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים בדרך כלל לקבל אישור מהמועצה הממשלתית, והם רשאים לרכוש נכס אחד בלבד – בית, דירה או מגרש שגודלו עד 4,014 מ״ר – אלא אם הרכישה נעשית דרך חברה מקומית.
כמה זמן לוקח תהליך רכישת נכס בקפריסין?
בממוצע, התהליך נמשך בין חודש לשלושה חודשים כאשר מדובר בנכסי יד שנייה עם טאבו ברור.
במקרה של פרויקטים חדשים, התהליך עלול להימשך יותר זמן — בהתאם לקצב הבנייה ולהנפקת שטרי הבעלות.
האם עליי לגור בקפריסין בשביל לרכוש נכס על שמי?
9139139369361059105913001300The fast-track permanent residency program requires a minimum property purchase of €300,000 (plus VAT) in new residential real estate. Applicants must also prove an annual income of at least €30,000, plus €5,000 for each dependent.תוכנית התושבות הקבועה המהירה בקפריסין דורשת רכישת נכס חדש למגורים בשווי מינימום של 300,000 אירו (בתוספת מע״מ).
בנוסף, על המבקשים להוכיח הכנסה שנתית של לפחות 30,000 אירו, ועוד 5,000 אירו עבור כל תלוי (בן או בת זוג, ילד וכו׳).10741074110511051146114611691169Buying in Northern Cyprus is risky, as many properties are built on land owned by displaced persons from 1974. These could be subject to future legal disputes. Most international investors choose to buy in the Republic of Cyprus (south), where ownership is secure and protected under EU law.רכישת נכסים בצפון קפריסין נחשבת מסוכנת, משום שרבים מהנכסים שם בנויים על אדמות של תושבים שגורשו בשנת 1974.
הדבר עלול להוביל לסכסוכים משפטיים בעתיד.
רוב המשקיעים הזרים מעדיפים לרכוש נכסים בדרום – ברפובליקה של קפריסין – שם הבעלות בטוחה ומוגנת על פי חוקי האיחוד האירופי.13711371139013901575157516051605173517351857185717371737185718571737173717511751Apartments: Starting from €130,000 in Nicosia, €150,000 in Larnaca, €180,000 in Paphos, and €400,000+ in Limassol.דירות: החל מ־130,000 אירו בניקוסיה, 150,000 אירו בלרנקה, 180,000 אירו בפאפוס, ומעל 400,000 אירו בלימסול.185818581974197418601860197419741860186018701870Villas: Starting from €350,000 in Paphos, €500,000+ in Limassol, and around €300,000 in other coastal towns.וילות: החל מ־350,000 אירו בפאפוס, מעל 500,000 אירו בלימסול, וכ־300,000 אירו בעיירות חוף אחרות.
2035203523372337203520352103210320372037210321032037203720512051Stamp Duty: Up to 0.20% of purchase price, capped at €20,000מס בולים: עד 0.20% ממחיר הרכישה, עם תקרה של 20,000 אירו210421042176217621062106217621762106210621232123Transfer Fees: 3–8% for resale properties (often reduced by 50%)דמי העברת בעלות: בין 3% ל־8% עבור נכסי יד שנייה (לעיתים מופחתים ב־50%)217721772257225721792179225722572179217921862186VAT: 19% on new builds, or reduced 5% for main residences (first 130 m²)מע״מ: 19% על נכסים חדשים, או 5% בלבד לדירה ראשונה למגורים (עד 130 מ״ר)225822582337233722602260233723372260226022862286Annual Municipal Taxes: Small yearly fees based on Land Registry valuesמיסים עירוניים שנתיים: תשלום קטן שמחושב לפי שווי הנכס בלשכת רישום המקרקעיןDivider-Glossary of Property Terms in Cyprusמילון מונחים לרכישת נכס בקפריסיןDivider-Title Deedשטר בעלות (Title Deed)196196384384A legal document proving ownership of a property. In Cyprus, title deeds can sometimes be delayed, especially for new builds, so it’s essential to confirm their status before purchasing.
מסמך משפטי שמוכיח בעלות על נכס. בקפריסין לעיתים יש עיכובים בהנפקת שטרי בעלות, במיוחד בפרויקטים חדשים, ולכן חשוב לבדוק את מצבם לפני הרכישה.Stamp Dutyמס בולים (Stamp Duty)196196384384A government tax applied when signing a property sales contract. Rates in Cyprus range from 0–0.20% depending on the property price.
מס ממשלתי שמשולם בעת חתימת חוזה מכר. שיעור המס נע בין 0% ל־0.20% בהתאם למחיר הנכס.504504515515Transfer Feesדמי העברת בעלות (Transfer Fees)196196384384A tax paid to the Land Registry when transferring ownership of a resale property. Rates vary between 3–8%, though discounts often apply if VAT was not paid.
מס המשולם ללשכת רישום המקרקעין בעת העברת בעלות על נכס יד שנייה. שיעור המס נע בין 3% ל־8%, אך לעיתים ניתנת הנחה של 50% אם לא שולם מע״מ.599599616616686686694694VAT (Value Added Tax)מע״מ (VAT)786786938938A tax charged on new properties in Cyprus. The standard rate is 19%, but a reduced rate of 5% applies to the first 130 m² of a main residence.
מס המוטל על נכסים חדשים בקפריסין. השיעור הרגיל הוא 19%, אך דירה ראשונה למגורים זכאית למע״מ מופחת של 5% עד שטח של 130 מ״ר.850850857857881881887887Land Registryלשכת רישום המקרקעין (Land Registry)96996910871087The government authority responsible for registering property sales, ownership transfers, and verifying title deeds.
הרשות הממשלתית האחראית על רישום עסקאות מכר, העברות בעלות ואימות שטרי בעלות.Notaryנוטריון96996910871087A legal officer who authenticates documents such as contracts and deeds. Notary fees are usually modest and fixed per document.
פקיד משפטי המאשר מסמכים רשמיים כמו חוזים ושטרי בעלות. דמי הנוטריון בקפריסין נמוכים וקבועים לכל מסמך.Encumbranceעיקול או שיעבוד (Encumbrance)96996910871087Any claim, lien, or mortgage against a property that could affect ownership. Always check through a lawyer that the property is free of encumbrances before buying.
תביעה, שעבוד או משכנתה הרשומים על הנכס ויכולים להשפיע על הבעלות. חשוב שעורך הדין יוודא שהנכס נקי מחובות או מגבלות לפני הרכישה.Off-Plan Propertyנכס "על הנייר" (Off-Plan Property)96996910871087A property purchased before construction is completed. Buyers often pay in stages as the project develops. While cheaper, it carries risks if the developer faces delays or financial issues.נכס שנרכש לפני סיום הבנייה. התשלום נעשה בשלבים בהתאם להתקדמות הפרויקט. המחיר בדרך כלל נמוך יותר, אך יש סיכון לעיכובים או בעיות כספיות מצד היזם.Due Diligenceבדיקות נאותות (Due Diligence)1691169118611861The process of verifying that a property is legally and financially safe to buy. Includes checking title deeds, planning permissions, and ensuring no outstanding debts.
תהליך בדיקה מקיף לוודא שהנכס תקין מבחינה משפטית וכלכלית לפני רכישה. כולל בדיקת טאבו, היתרי בנייה ואישור שאין חובות פתוחים.Divider-Final Tips for Safe Smart Buyingטיפים חשובים לקנייה חכמה ובטוחה
Divider-Buying property in Cyprus is a rewarding decision when approached with the right preparation. Here are some final takeaways to ensure a smooth process in 2025:קניית נכס בקפריסין יכולה להוות צעד נכון ומתגמל כשמבצעים זאת באופן נכון.Work with Certified Professionalsעבדו עם אנשי מקצוע מוסמכים
Always hire an independent lawyer registered with the Cyprus Bar Association.– שכרו תמיד עורך דין עצמאי הרשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין380380402402Partner with licensed agents and established developers trusted in the field.– עבדו עם סוכנים מורשים ויזמים מוכרים ואמיניםVerify Title Deeds Earlyבדקו את שטר הבעלות מוקדם583583664664Ask whether the property already has a title deed or if it’s still pending.– שאלו אם לנכס כבר יש טאבו או שהוא עדיין בתהליך הנפקה622622636636667667740740Avoid surprises by requesting a Land Registry search before committing.– בקשו מעורך הדין לבצע בדיקה בלשכת רישום המקרקעין לפני החתימה
Plan for All Costsתכננו את כל העלויות778778871871Budget for stamp duty, VAT, transfer fees, and legal fees on top of the property price.– כללו בתקציב גם מס בולים, מע״מ, דמי העברה ושכר טרחת עורך דין789789839839874874958958Don’t forget ongoing expenses such as municipal taxes, utilities, and maintenance.– אל תשכחו הוצאות שוטפות כמו מיסים עירוניים, שירותים ותחזוקה
Visit (or Virtually Tour) the Propertyבקרו בנכס (או בצעו סיור וירטואלי)If possible, visit the property in person.– אם ניתן, הגיעו לראות את הנכס בעצמכםFor overseas buyers, request video walkthroughs or virtual tours before signing.– אם אתם קונים מחו״ל, בקשו סיור וידאו או סיור וירטואלי לפני החתימה1092109211311131Think Long-Termחשבו לטווח ארוך1184118412661266Consider whether the property is for personal use, rental income, or resale.– הגדירו אם הנכס מיועד למגורים, להשכרה או למכירה עתידית12211221126312631269126913801380Choose areas with growth potential — like Paphos, which offers both lifestyle benefits and steady demand.– בחרו אזורים עם פוטנציאל צמיחה – כמו פאפוס, המשלבת איכות חיים עם ביקוש יציב1287128713071307⚡ Bottom Line: With proper due diligence and professional guidance, buying property in Cyprus in 2025 is both safe and financially rewarding. Whether your goal is investment, relocation, or a holiday home, the island’s market continues to offer strong opportunities.שורה תחתונה
כאשר מבצעים את הבדיקות הנכונות ונעזרים באנשי מקצוע מתאימים, רכישת נדל״ן בקפריסין בשנת 2025 היא החלטה בטוחה ומשתלמת.
בין אם אתם מחפשים השקעה, מעבר למגורים או בית נופש – שוק הנדל״ן הקפריסאי ממשיך להציע הזדמנויות מצוינות.1389138914051405Divider-Visit Our Showroom in Geroskipouבקרו בדירה לדוגמה שלנו בירוסקיפו בפאפוסDivider-Ready to Explore Property Opportunities in Cyprus?מוכנים לבדוק עוד הזדמנויות בקפריסין?If the idea of owning a home in Cyprus has captured your attention, you’re not alone. Many buyers fall in love with the island’s lifestyle, stunning coastlines, and sunny climate — and decide to make Cyprus part of their future, whether as a holiday home, retirement plan, or investment.אם הרעיון של בית משלכם בקפריסין משך את תשומת לבכם – אתם לא לבד.
רבים מתאהבים באורח החיים הנינוח של האי, בקווי החוף המרהיבים ובמזג האוויר השמשי, ובוחרים להפוך את קפריסין לחלק מהעתיד שלהם – כבית נופש, כתוכנית פרישה או כהשקעה חכמה.Our team at Luma Developers in Geroskipou, Paphos is here to guide you through the process. Whether you’re just starting to research the market or already considering specific properties, we’re happy to offer friendly, expert advice.הצוות שלנו ב-Luma Developers שבירוסקיפו, פאפוס, כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב בתהליך.
בין אם אתם רק מתחילים לבדוק את שוק הנדל״ן ובין אם כבר שוקלים נכסים ספציפיים – נשמח להציע לכם ייעוץ מקצועי ואדיב שיסייע לכם לקבל החלטה בטוחה ונכונה.We can help you with:נשמח לעזור לכם בתחומים הבאים:Understanding property laws, taxes, and the Cyprus Permanent Residency Program (PRP)קישורים ל, taxes, Cyprus Permanent Residency Program (PRP)https://luma.cy/property-tax-in-cyprus-in-2025/https://luma.cy/property-tax-in-cyprus-in-2025/https://luma.cy/permanent-residency-guide-cyprus/https://luma.cy/permanent-residency-guide-cyprus/_blank_blanknoopenernoopener_blank_blanknoopenernoopenerInsights into local neighborhoods and investment hotspots in Paphos and beyondתובנות על השכונות המקומיות והאזורים החמים להשקעה בפאפוס והסביבה
Navigating the property buying process smoothly and stress-freeלעבור את תהליך רכישת הנכס בצורה חלקה וללא לחץ
📍 Visit us: Pellapaisiou Street 12, Paphos 8049, Cyprus
📞 Call us: +357 97 731133
📧 Email: [email protected]📍 בואו לבקר אותנו בפאפוס: חפשו luma developers בגוגל
📞 התקשרו אלינו: +357 97 731133
📧 אימייל: [email protected]💬 Message us on WhatsApp: +357 97 731133
📝 Or use our contact form💬 שלחו לנו הודעה בוואטסאפ: +357 97 731133
📝 או השתמשו בטופס יצירת הקשר שלנוWhether you’re planning a viewing trip or simply gathering information, we’d love to meet you and help you find the right property in Cyprus.בין אם אתם מתכננים ביקור לצפייה בנכסים ובין אם אתם רק אוספים מידע – נשמח להיפגש אתכם ולעזור לכם למצוא את הנכס המתאים לכם בקפריסין.
Divider-
מהו המחיר המינימלי של השקעה בנכס לטובת קבלת תושבות בקפריסין?
תוכנית התושבות הקבועה המהירה בקפריסין דורשת רכישת נכס חדש למגורים בשווי מינימום של 300,000 אירו (בתוספת מע״מ).
בנוסף, על המבקשים להוכיח הכנסה שנתית של לפחות 30,000 אירו, ועוד 5,000 אירו עבור כל תלוי (בן או בת זוג, ילד וכו׳).
האם בטוח לרכוש נכס בצפון קפריסין (הטורקית)?
רכישת נכסים בצפון קפריסין נחשבת מסוכנת, משום שרבים מהנכסים שם בנויים על אדמות של תושבים שגורשו בשנת 1974.
הדבר עלול להוביל לסכסוכים משפטיים בעתיד.
רוב המשקיעים הזרים מעדיפים לרכוש נכסים בדרום – ברפובליקה של קפריסין – שם הבעלות בטוחה ומוגנת על פי חוקי האיחוד האירופי.
מהם המחירים הממוצעים של נכסים בקפריסין בשנת 2025?
דירות: החל מ־130,000 אירו בניקוסיה, 150,000 אירו בלרנקה, 180,000 אירו בפאפוס, ומעל 400,000 אירו בלימסול.
וילות: החל מ־350,000 אירו בפאפוס, מעל 500,000 אירו בלימסול, וכ־300,000 אירו בעיירות חוף אחרות.
אילו מיסים יש לשלם בעת רכישת נכס בקפריסין?
מס בולים: עד 0.20% ממחיר הרכישה, עם תקרה של 20,000 אירו
דמי העברת בעלות: בין 3% ל־8% עבור נכסי יד שנייה (לעיתים מופחתים ב־50%)
מע״מ: 19% על נכסים חדשים, או 5% בלבד לדירה ראשונה למגורים (עד 130 מ״ר)
מיסים עירוניים שנתיים: תשלום קטן שמחושב לפי שווי הנכס בלשכת רישום המקרקעין
מילון מונחים לרכישת נכס בקפריסין
שטר בעלות (Title Deed)
מסמך משפטי שמוכיח בעלות על נכס. בקפריסין לעיתים יש עיכובים בהנפקת שטרי בעלות, במיוחד בפרויקטים חדשים, ולכן חשוב לבדוק את מצבם לפני הרכישה.
מס בולים (Stamp Duty)
מס ממשלתי שמשולם בעת חתימת חוזה מכר. שיעור המס נע בין 0% ל־0.20% בהתאם למחיר הנכס.
דמי העברת בעלות (Transfer Fees)
מס המשולם ללשכת רישום המקרקעין בעת העברת בעלות על נכס יד שנייה. שיעור המס נע בין 3% ל־8%, אך לעיתים ניתנת הנחה של 50% אם לא שולם מע״מ.
מס המוטל על נכסים חדשים בקפריסין. השיעור הרגיל הוא 19%, אך דירה ראשונה למגורים זכאית למע״מ מופחת של 5% עד שטח של 130 מ״ר.
לשכת רישום המקרקעין (Land Registry)
הרשות הממשלתית האחראית על רישום עסקאות מכר, העברות בעלות ואימות שטרי בעלות.
נוטריון
פקיד משפטי המאשר מסמכים רשמיים כמו חוזים ושטרי בעלות. דמי הנוטריון בקפריסין נמוכים וקבועים לכל מסמך.
עיקול או שיעבוד (Encumbrance)
תביעה, שעבוד או משכנתה הרשומים על הנכס ויכולים להשפיע על הבעלות. חשוב שעורך הדין יוודא שהנכס נקי מחובות או מגבלות לפני הרכישה.
נכס "על הנייר" (Off-Plan Property)
נכס שנרכש לפני סיום הבנייה. התשלום נעשה בשלבים בהתאם להתקדמות הפרויקט. המחיר בדרך כלל נמוך יותר, אך יש סיכון לעיכובים או בעיות כספיות מצד היזם.
בדיקות נאותות (Due Diligence)
תהליך בדיקה מקיף לוודא שהנכס תקין מבחינה משפטית וכלכלית לפני רכישה. כולל בדיקת טאבו, היתרי בנייה ואישור שאין חובות פתוחים.
טיפים חשובים לקנייה חכמה ובטוחה
קניית נכס בקפריסין יכולה להוות צעד נכון ומתגמל כשמבצעים זאת באופן נכון.
עבדו עם אנשי מקצוע מוסמכים
- – שכרו תמיד עורך דין עצמאי הרשום בלשכת עורכי הדין של קפריסין
- – עבדו עם סוכנים מורשים ויזמים מוכרים ואמינים
בדקו את שטר הבעלות מוקדם
- – שאלו אם לנכס כבר יש טאבו או שהוא עדיין בתהליך הנפקה
- – בקשו מעורך הדין לבצע בדיקה בלשכת רישום המקרקעין לפני החתימה
תכננו את כל העלויות
- – כללו בתקציב גם מס בולים, מע״מ, דמי העברה ושכר טרחת עורך דין
- – אל תשכחו הוצאות שוטפות כמו מיסים עירוניים, שירותים ותחזוקה
בקרו בנכס (או בצעו סיור וירטואלי)
- – אם ניתן, הגיעו לראות את הנכס בעצמכם
- – אם אתם קונים מחו״ל, בקשו סיור וידאו או סיור וירטואלי לפני החתימה
חשבו לטווח ארוך
- – הגדירו אם הנכס מיועד למגורים, להשכרה או למכירה עתידית
- – בחרו אזורים עם פוטנציאל צמיחה – כמו פאפוס, המשלבת איכות חיים עם ביקוש יציב
שורה תחתונה
כאשר מבצעים את הבדיקות הנכונות ונעזרים באנשי מקצוע מתאימים, רכישת נדל״ן בקפריסין בשנת 2025 היא החלטה בטוחה ומשתלמת.
בין אם אתם מחפשים השקעה, מעבר למגורים או בית נופש – שוק הנדל״ן הקפריסאי ממשיך להציע הזדמנויות מצוינות.
בקרו בדירה לדוגמה שלנו בירוסקיפו בפאפוס
מוכנים לבדוק עוד הזדמנויות בקפריסין?
אם הרעיון של בית משלכם בקפריסין משך את תשומת לבכם – אתם לא לבד.
רבים מתאהבים באורח החיים הנינוח של האי, בקווי החוף המרהיבים ובמזג האוויר השמשי, ובוחרים להפוך את קפריסין לחלק מהעתיד שלהם – כבית נופש, כתוכנית פרישה או כהשקעה חכמה.
הצוות שלנו ב-Luma Developers שבירוסקיפו, פאפוס, כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב בתהליך.
בין אם אתם רק מתחילים לבדוק את שוק הנדל״ן ובין אם כבר שוקלים נכסים ספציפיים – נשמח להציע לכם ייעוץ מקצועי ואדיב שיסייע לכם לקבל החלטה בטוחה ונכונה.
נשמח לעזור לכם בתחומים הבאים:
קישורים ל, taxes, Cyprus Permanent Residency Program (PRP)
תובנות על השכונות המקומיות והאזורים החמים להשקעה בפאפוס והסביבה
Navigating the property buying process smoothly and stress-freeלעבור את תהליך רכישת הנכס בצורה חלקה וללא לחץ
📍 Visit us: Pellapaisiou Street 12, Paphos 8049, Cyprus
📞 Call us: +357 97 731133
📧 Email: [email protected]📍 בואו לבקר אותנו בפאפוס: חפשו luma developers בגוגל
📞 התקשרו אלינו: +357 97 731133
📧 אימייל: [email protected]💬 Message us on WhatsApp: +357 97 731133
📝 Or use our contact form💬 שלחו לנו הודעה בוואטסאפ: +357 97 731133
📝 או השתמשו בטופס יצירת הקשר שלנוWhether you’re planning a viewing trip or simply gathering information, we’d love to meet you and help you find the right property in Cyprus.בין אם אתם מתכננים ביקור לצפייה בנכסים ובין אם אתם רק אוספים מידע – נשמח להיפגש אתכם ולעזור לכם למצוא את הנכס המתאים לכם בקפריסין.
Divider-
לעבור את תהליך רכישת הנכס בצורה חלקה וללא לחץ
📍 בואו לבקר אותנו בפאפוס: חפשו luma developers בגוגל
📞 התקשרו אלינו: +357 97 731133
📧 אימייל: [email protected]
💬 שלחו לנו הודעה בוואטסאפ: +357 97 731133
📝 או השתמשו בטופס יצירת הקשר שלנו
בין אם אתם מתכננים ביקור לצפייה בנכסים ובין אם אתם רק אוספים מידע – נשמח להיפגש אתכם ולעזור לכם למצוא את הנכס המתאים לכם בקפריסין.
Divider-
