קפריסין היא כבר לא שוק אחד בתחום השקעות הנדל״ן
שוק הנדלן בקפריסין עבר בשנים האחרונות שינוי עמוק. מה שפעם נתפס כשוק אחד אחיד הפך היום לחמישה אזורים עצמאיים, שלכל אחד מהם דפוסי תמחור, סוגי קונים ודינמיקות השקעה משלו.
כמי שפועלים ומפתחים בפאפוס, אנחנו רואים מקרוב איך השוק המקומי הפך לאחד האזורים החזקים והמעניינים ביותר להשקעה בקפריסין.
על פי נתונים חדשים של Landbank Analytics, השינוי אינו רק גיאוגרפי. הוא מסמן שוק שמתבגר ומתפצל. לימסול שברה שיאים במחירי דירות, פאפוס מובילה בביקושים לדירות ובתים פרימיום, ואילו פמגוסטה בולטת בכמות העסקאות בשטחי קרקע. בכל מחוז אפשר לראות תנועה בקצב אחר, שמושפעת מצרכים מקומיים ומדפוסי התנהגות של משקיעים.
המספרים מדברים בעד עצמם. השוק של נכסי יד שנייה עדיין מהווה בסיס משמעותי, אבל מספר העסקאות והיקפי המכירות של דירות גדולים בהרבה מאלו של בתים פרטיים. במקביל, תחום הקרקעות – בעיקר מגרשים ושדות – זינק בצורה מרשימה והגיע ליותר מ־360 מיליון אירו בתוך חצי שנה בלבד.
במאמר הזה נבחן:
הבדלים בין המחוזות בביקושים ובמחירים
אילו אזורים בולטים בקרב משקיעים ואילו בקרב תושבים קבועים
איך מגזרי הקרקע, המגורים והמסחר מתפתחים בשנת 2025
אם אתם שוקלים להשקיע בנדלן בקפריסין השנה, הבנה של הדינמיקה בכל מחוז היא קריטית. עכשיו נצלול לנתונים ונראה מה מציע כל אזור.
סקירת שוק ומגמות מרכזיות בקרב רוכשי נדל״ן
שוק הנדלן בקפריסין נכנס לשלב חדש של גמישות ועמידות, ומציע הזדמנויות רחבות בתקציבים שונים ובסוגי נכסים מגוונים. במקום מגמה אחת שמאפיינת את המדינה כולה, השוק משקף היום את הדינמיקה הייחודית של כל מחוז – סימן להתבגרות וליציבות גבוהה יותר בקרב המשקיעים.
לפי נתוני Landbank Analytics, קונים ומשקיעים בשנת 2025 מגיבים למציאות המקומית. אזורי פרימיום כמו לימסול ממשיכים למשוך הון בזכות החיבור שלהם לעסקים ולמשקיעים בינלאומיים, בעוד מחוזות כמו לרנקה, פאפוס וניקוסיה נהנים מביקוש חזק לדיור קבוע, בעיקר בדירות במחיר נגיש.
"יכולת ההתאמה של השוק וההיצע הרחב בתקציבים שונים מצביעים על תקופה של בשלות והזדמנויות יציבות", אומר אנדראס כריסטופורידס, מנכ"ל קבוצת Landbank.
הגמישות הזו ניכרת במיוחד בביצועים של נכסי יד שנייה, שממשיכים להיות עמוד השדרה של השוק. רק במחצית הראשונה של 2025 נרשמו:
190.3 מיליון אירו מ־552 עסקאות בבתים
185 מיליון אירו מ־1,162 עסקאות בדירות – יותר מכפול מכמות הבתים
הפער הזה מצביע על התנהגות ברורה של קונים: הדיור הנגיש הוא זה שמוביל את הביקוש, במיוחד בקרב תושבים ומשקיעי שכירות. למרות המחיר הממוצע הנמוך יותר, הדירות נמכרות מהר יותר ובכמויות גדולות יותר, מה שמציג בסיס ביקוש יציב וחזק.
במקביל, תחום הקרקעות – מגרשים ושדות – נמצא בעלייה משמעותית, כאשר משקיעים מחפשים פוטנציאל לטווח ארוך ולהתמקמות אסטרטגית. המגמה הזו מחזקת את מעמדו של האי כיעד לא רק למגורים מיידיים, אלא גם להשקעות פיתוח עתידיות.
ניתוח אזורי - איפה רוכשים נדל״ן וכמה משלמים
הנתונים העדכניים מציגים תמונה ברורה: לכל מחוז בקפריסין יש זהות נדלנית משלו, עם הבדלים משמעותיים הן בהתנהגות הקונים והן ברמות המחירים. כך נראתה הפעילות במחצית הראשונה של 2025 בחמשת המחוזות המרכזיים.
פאפוס - ערך נדל״ני חזק במערב האי
פאפוס היא בחירה טבעית עבור קונים זרים וגמלאים, בזכות איכות החיים והמחירים האטרקטיביים. בדירות נמכרו 203 יחידות במחיר ממוצע של 130 אלף אירו, ובבתים 90 עסקאות במחיר ממוצע של 387 אלף אירו. הדירות מובילות בכמות, בעוד הבתים משיגים ערכי מכירה גבוהים יותר, מה שהופך את האזור לאטרקטיבי הן למשקיעים בתקציב נגיש והן לרוכשים שמחפשים איכות גבוהה.
פאפוס מציעה שילוב נדיר של נגישות, איכות חיים וצמיחה עתידית. עם מחירי שדות מהגבוהים בקפריסין וביקוש יציב מצד קונים בינלאומיים, היא נחשבת לאחד האזורים האסטרטגיים ביותר להשקעה ב־2025, במיוחד למי שמחפש לשלב שימוש אישי עם עליית ערך.
ניקוסיה - שוק דירות נגיש המתמקד במגורים
ניקוסיה נשארת ממוקדת בדיור קבוע. הדירות מובילות עם 458 עסקאות, כמעט פי שלושה מהבתים שנרשמו ב־163 עסקאות. המחיר הממוצע לדירה עומד על 143 אלף אירו ולבית על 284 אלף אירו. הביקוש לדירות ממשיך להיות הגבוה ביותר בזכות נגישות ומיקום עירוני.
לימסול - שוק המגורים היקר ביותר בקפריסין
לימסול שומרת על מעמדה כאזור הפרימיום של קפריסין, בזכות הכלכלה החזקה, הקהילה העסקית הבינלאומית והמשקיעים שמחפשים ערך לטווח ארוך. המחיר הממוצע לבית הוא 527 אלף אירו – הגבוה בקפריסין – עם 122 עסקאות. בדירות נמכרו 201 יחידות במחיר ממוצע של 260 אלף אירו. גם במחירים הגבוהים, הביקוש ממשיך להיות חזק.
לרנקה - ביקוש מאוזן ומגוון
לרנקה מציגה שוק יציב ומאוזן, עם ביקוש משמעותי גם לדירות וגם לבתים. נמכרו 220 דירות במחיר ממוצע של 142 אלף אירו ו־126 בתים במחיר ממוצע של 250 אלף אירו. האזור מתאים במיוחד לקונים המחפשים שווי תמורה גבוה והכנסה משכירות או מגורים קבועים.
פמגוסטה - שוק ממוקד קרקעות ותיירות
למרות פעילות נמוכה יותר בהשוואה למחוזות אחרים, לפמגוסטה יש דפוס ייחודי שבו קרקעות מובילות את השוק. נמכרו 80 דירות במחיר ממוצע של 116 אלף אירו ו־51 בתים במחיר ממוצע של 264 אלף אירו. האזור מושך בעיקר השקעות תיירות או חקלאות, עם כמות משמעותית של עסקאות קרקע – בניגוד לשאר המחוזות.
זינוק במכירות הקרקעות - מגרשים מול קרקעות בכל מחוז
לצד שוק המגורים שממשיך להיות מנוע מרכזי בנדלן הקפריסאי, שנת 2025 מביאה איתה עלייה בולטת בעסקאות קרקע. המגמה הזו מצביעה על עניין גובר של משקיעים בהזדמנויות פיתוח וברכישת קרקעות אסטרטגיות. לפי נתוני Landbank Analytics, עסקאות הקרקע – שכוללות מגרשים ושדות – הגיעו לסכום מרשים של 360.4 מיליון אירו במחצית הראשונה של השנה, עם 1,130 עסקאות.
מגרשים לעומת קרקעות - מה ההבדל?
מגרשים הם חלקות קטנות יותר, בדרך כלל מיועדות לפיתוח מגורים או מסחר.
קרקעות הן שטחים גדולים יותר, המשמשים לחקלאות או להשקעה אסטרטגית לטווח ארוך.
למרות שמגרשים נמכרו בתדירות גבוהה יותר, עם 794 עסקאות בשווי כולל של 189.9 מיליון אירו, הקרקעות הציגו ערך ממוצע גבוה בהרבה. רק 336 עסקאות הגיעו ל־170.5 מיליון אירו. המחיר הממוצע לקרקע עמד על 507 אלף אירו, לעומת 240 אלף אירו למגרש. הנתון הזה מצביע על עניין גובר בהשקעות רחבות היקף או במיקומים אסטרטגיים.
מגמות קרקע לפי מחוז
ניקוסיה רשמה 341 עסקאות מגרשים במחיר ממוצע של 220 אלף אירו ו־83 עסקאות של קרקעות במחיר ממוצע של 364 אלף אירו – הגבוה בקטגוריה בבירה.
לימסול הציגה 191 עסקאות מגרשים במחיר ממוצע של 305 אלף אירו ו־90 עסקאות קרקע במחיר ממוצע מרשים של 688 אלף אירו – יותר מכפול מהמגרשים.
לרנקה רשמה 173 עסקאות מגרשים במחיר ממוצע של 205 אלף אירו ו־64 עסקאות קרקע במחיר ממוצע של 416 אלף אירו – הגבוה במחוז.
בפאפוס, המגרשים נמכרו במחיר ממוצע של 252 אלף אירו, בעוד ש־46 עסקאות קרקע הגיעו למחיר ממוצע של 847 אלף אירו – הגבוה ביותר בקפריסין.
בפמגוסטה השוק פועל באופן שונה מהותית. נרשמו 53 עסקאות קרקע במחיר ממוצע של 241 אלף אירו ורק 12 עסקאות מגרשים במחיר ממוצע של 135 אלף אירו. הדגש כאן הוא על רכישת קרקעות, מה שמרמז על השקעות בתחום התיירות או החקלאות יותר מאשר בבנייה למגורים.
לדברי מנכ"ל קבוצת Landbank, אנדראס כריסטופורידס, פאפוס ולימסול ממשיכות להוביל בעסקאות קרקע יוקרתיות, בעוד פמגוסטה מציגה פרופיל השקעה ייחודי המתמקד בהזדמנויות מבוססות קרקע.
סקירת נדלן מסחרי - משרדים וחנויות בשנת 2025
בעוד מגזרי המגורים והקרקעות מובילים מבחינת היקף וערך עסקאות, שוק הנדלן המסחרי בקפריסין שומר על יציבות במחצית הראשונה של 2025. המשרדים והחנויות ממשיכים לרשום פעילות עקבית, בעיקר הודות לחברות זרות שמחפשות חללי עבודה מקצועיים וליזמים מקומיים שמשקיעים בנכסים מסחריים.
לפי הנתונים, עסקאות הנדלן המסחרי הסתכמו ב־29.8 מיליון אירו, שחולקו בין 128 עסקאות חנויות בשווי 19.2 מיליון אירו ו־51 עסקאות משרדים בשווי 10.6 מיליון אירו.
שוק המשרדים - יציב אך לא אחיד
מכירות המשרדים הובלו על ידי ניקוסיה, שמשמשת כמרכז המנהלי והעסקי של קפריסין. ניקוסיה רשמה 30 עסקאות, לימסול 13, פאפוס 3, לרנקה 5, ובפמגוסטה החופשית לא נרשמו עסקאות כלל.
מבחינת מחירים, לימסול הציגה את הערך הגבוה ביותר עם מחיר ממוצע של 303 אלף אירו. אחריה פאפוס עם 212 אלף אירו, ניקוסיה עם 182 אלף אירו ולרנקה עם 120 אלף אירו. בפמגוסטה לא היו עסקאות לתיעוד.
חנויות - פעילות מאוזנת בין המחוזות
בקטגוריית החנויות נראתה חלוקה רחבה יותר של עסקאות: ניקוסיה רשמה 53 מכירות, לימסול 31, פאפוס 25, לרנקה 13 ופמגוסטה 6.
המחירים הממוצעים נותרו יציבים יחסית. לרנקה הייתה הזולה ביותר עם 129 אלף אירו בממוצע לחנות, לימסול הגיעה ל־166 אלף אירו, ובפמגוסטה – למרות כמות עסקאות קטנה – נרשם ממוצע של 202 אלף אירו.
למרות ששוק זה אינו מנוע צמיחה מרכזי, הנדלן המסחרי נשאר מרכיב יציב ומסייע בשוק הכולל. הוא מציע תשואה יציבה וביקוש מתמשך לשוכרים, במיוחד במרכזים עירוניים ובאזורים תיירותיים.
מה משקיעים צריכים לדעת עכשיו
הימים שבהם קפריסין נתפסה כשוק נדלן אחיד חלפו. בשנת 2025, הצלחה בהשקעה תלויה בהבנה של האופי הייחודי של כל מחוז – מרמות המחירים וסוגי העסקאות ועד השימוש בקרקע והביקוש המקומי.
הנתונים של השנה מציגים שוק שהוא מגוון, עם חמישה תתי־שווקים שפועלים באופן עצמאי; בוגר, עם ביקוש יציב ללא קפיצות מלאכותיות; גמיש, שמושך גם רוכשים מבוססים וגם משקיעים שמחפשים ערך; ומבוסס נתונים, שבו הזדמנויות נקבעות על בסיס מספרים ולא תחושות.
עיקרי הדברים למשקיעים: לימסול נשארת יעד יוקרתי שמצריך הון משמעותי; פאפוס מציעה ערך חזק בבתים ומשיכה ברורה לקונים זרים; לרנקה מספקת איזון מצוין למשקיעים בטווח הביניים; ניקוסיה מתאימה במיוחד להשקעה בדירות ולביקוש משרדים יציב; ופמגוסטה החופשית מתבלטת כמשחק מיוחד שמבוסס על קרקעות – סיכון גבוה, אבל גם פוטנציאל גבוה.
במקביל, תחום הקרקעות הופך לאטרקטיבי במיוחד, עם ערכים ממוצעים גבוהים ועניין גובר מצד משקיעים אסטרטגיים. הנדלן המסחרי – בעיקר משרדים וחנויות – ממשיך להציג יציבות, גם אם קצב הצמיחה שלו מתון יותר לעומת מגזר המגורים.
למשקיעים שנכנסים לשוק או מרחיבים את התיק בקפריסין, הבנה אזורית מדויקת היא חיונית יותר מאי פעם. לדעת איפה להשקיע, מה לקנות ולמה – זו המפתח להצלחה בשוק של 2025.
שאלות ותשובות
מהו המקום הטוב ביותר להשקיע בו בנדלן בקפריסין בשנת 2025?
להשקעות בנכסי יוקרה: לימסול
למשקיעים שמחפשים ערך וביקוש חזק מצד קונים זרים: פאפוס
להשקעות מאוזנות בטווח הביניים: לרנקה
לתשואת שכירות עירונית: ניקוסיה
לפיתוח תיירותי או השקעה בקרקעות: פמגוסטה
האם מחירי הנדלן בקפריסין עולים בשנת 2025-2026?
כן, אך בצורה מתונה. מחירי הדירות עלו בכ־4.5 אחוז בשנה, והביקוש נשאר חזק הן לנכסים למגורים והן להשקעות קרקע.
מהו המחיר הממוצע של דירה בקפריסין כיום?
המחירים משתנים לפי מחוז. במחצית הראשונה של 2025 נרשמו הממוצעים הבאים: ניקוסיה 143 אלף אירו, לימסול 260 אלף אירו, לרנקה 142 אלף אירו, פאפוס 130 אלף אירו ופמגוסטה 116 אלף אירו.
האם רכישת קרקע היא השקעה טובה בקפריסין?
כן. מכירות הקרקעות הגיעו ל־360.4 מיליון אירו בתחילת 2025. קרקעות מציגות ערכים גבוהים במיוחד, בעיקר בפאפוס עם ממוצע של 847 אלף אירו ובלימסול עם 688 אלף אירו. הקרקעות מבוקשות להשקעות תיירות, חקלאות או פיתוח עתידי.
האם זרים יכולים לרכוש נדלן בקפריסין?
כן. אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי יכולים לרכוש נכסים בקפריסין, אך קיימות מגבלות על מספר וסוג הנכסים שניתן לקנות. מומלץ להיעזר בליווי משפטי כדי לעבור את התהליך בצורה חלקה.
בקרו אותנו במשרדים בפאפוס או בדירה לדוגמא
מוכנים לעבור לגור בפאפוס ליד החופים? או לרכוש נכס להשקעת נדל״ן מוצלחת וטובה?
אם החופים של פאפוס כבשו את לבכם, אתם לא היחידים. אירופאים רבים וגם תיירים מרוסיה, והמזרח התיכון מתאהבים בסגנון החיים הפשוט, בקווי החוף המרשימים ובמזג האוויר השמשי – ובוחרים להפוך את קפריסין לבית הקבוע שלהם.
הצוות שלנו כאן כדי לעזור לכם לבחון את האפשרות הזו. בין אם אתם רק סקרנים לגבי רילוקיישן או מעונינים להשקיע בנדל״ן, נשמח להציע לכם ייעוץ מקצועי ובגובה העיניים.
נשמח לעזור לכם בתחומים הבאים:
איך מקבלים תושבות בקפריסין ע״י השקעת נדל״ן (גולדן ויזה)
היכן כדאי להשקיע, מהן התשואות שנחשבות טובות ומה האיזורים שיש להם סיכוי גבוה לעליית ערך
ייעוץ מלא ועזרה במימון, ליווי של עו״ד, רוא״ח ופתיחת חשבון בנק
📍 בואו לבקר אותנו בפאפוס: חפשו luma developers בגוגל
📞 התקשרו אלינו: +357 97 731133
📧 אימייל: [email protected]
💬 שלחו לנו הודעה בוואטסאפ: +357 97 731133
📝 או השתמשו בטופס יצירת הקשר שלנו
אם אתם מתכננים קפיצת סופש או חופשה בפאפוס, נשמח להיפגש אתכם לכוס קפה.
