מדריך מס נדלן למשקיעים זרים בקפריסין

מע״מ הוא אחד המרכיבים המשמעותיים בעלות רכישת נכס חדש בקפריסין, אבל חשוב להבין: הוא לא חל על כל סוגי הנכסים. מע״מ נגבה רק על נכסים חדשים הנרכשים ישירות מהיזם, ולא על נכסי יד שנייה.

שיעור המע״מ הרגיל
נכון ל־2025, שיעור המע״מ בקפריסין עומד על 19%. זהו השיעור המלא שמוטל על נכסים חדשים שלא נעשה בהם שימוש בעבר, כמו דירות בפרויקטים חדשים, דירות על הנייר או בתים שזה עתה הושלמו.

מע״מ מופחת של 5% – לדירה למגורים ראשונה וקבועה
המדינה מעניקה הטבה משמעותית לרוכשים שמיועדים להתגורר בנכס כביתם העיקרי. במקרה כזה ניתן לשלם מע״מ בגובה 5% בלבד, אך רק על חלק מהשטח הבנוי.

כדי לקבל את ההטבה, עליכם:

להיות אדם פרטי (לא חברה)
להתגורר בנכס לפחות 10 שנים
לא להחזיק דירה נוספת למגורים בקפריסין
להגיש בקשה רשמית לרשות המיסים

הערה חשובה: אם שטח הנכס גדול מהמ״ר המזכה בהטבה, היתר יחויב במע״מ מלא.

חדש מול יד שנייה
נכס חדש → כפוף למע״מ
נכס יד שנייה → פטור ממע״מ, אך מחייב תשלום דמי העברה

הבחירה בין נכס חדש למשומש משפיעה מאוד על העלות הכוללת. לעיתים נכס יד שנייה זול יותר בגלל היעדר מע״מ, אבל נכס חדש עשוי לכלול בידוד טוב, תקני בנייה מתקדמים ואחריות יזם.

עדכון חוק המע״מ בקפריסין – 2024–2025
החל מהתיקון האחרון, החוקים לגבי המע״מ המופחת הפכו מדויקים יותר:

5% מע״מ חל רק על 130 מ״ר ראשונים
המ״ר שבין 131–190 מ״ר מחויב ב־19%
אם שטח הבית מעל 190 מ״ר – כל הנכס מחויב ב־19%
הסכום המזכה במע״מ מופחת מוגבל ל־350,000 אירו
לנכסים במחיר 350,001–475,000 אירו – 5% יחול רק על 350,000 אירו הראשונים
מי שקיבל בעבר אישור למע״מ מופחת לא יכול לקבל שוב במשך 10 שנים
אנשים עם מוגבלות זכאים ל־5% עד 190 מ״ר
פרויקטים שהוגשו לפני אוקטובר 2023 נשארים לפי החוק הישן

הבנת כללי המע״מ מראש חשובה כדי לחשב את עלות הרכישה בצורה מדויקת ולדעת אם נכס חדש באמת מתאים לתקציב ולצרכים שלכם.